Pochodzę z gminy Dukla w woj. podkarpackim.W kwietniu 2009r. złożyłem pismo o przekwalifikowanie działki z rolnej na budowlaną. Działka leży w bezpośrednim sąsiedztwie działki rolnej z 3 stron. Nie jest to na terenie zalewowym ani leśnym. Jest to łąka pod osiedlem jednak jeszcze nie budowlana. Gość takczysiak. Goście. Napisano Lipiec 8, 2009. movering jeśli działka jest rolna, i spełnia wymagania art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydawana jest decyzja o Umowa użyczenia gruntu rolnego polega na tym, że użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu na bezpłatne używanie rzeczy (gruntu) przez pewien czas – określony lub nieokreślony. Umowa użyczenia regulowana jest przez Kodeks cywilny (artykuły 710 – 719). Akt prawny mówi o tym, że użyczenie ma charakter nieodpłatny. Jeśli plan nadaje działce status rolny, działki nie będzie można przekwalifikować na budowlaną. To ryzyko stanowi największą wadę zakupu działki o przeznaczeniu rolniczym. Mimo wszystko, zakup działki rolnej z pewnością warto rozważyć ze względu na jej cenę, która jest zdecydowanie niższa od działki przeznaczonej od razu a) Oświadczenie nabywcy dotyczące zobowiązania się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej, b) c) 5. Oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o zamiarze zbycia nieruchomości rolnej na rzecz wnioskodawcy. 3 przez zamieszkiwanie rozumie się zameldowanie na pobyt stały. 4 i 5 niepotrzebne skreślić Jeżeli właściciel działki rolnej nie jest rolnikiem, nie ma możliwości dokonywania jakichkolwiek działań budowlanych na danej działce. W takim przypadku warto zainteresować się odrolnieniem działki a pierwszą czynnością jaką należy wykonać jest rozpoczęcie procedury zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego . Posiadam na terenach kolejowych nieruchomość – dawny dworzec, i chciałbym złożyć wniosek o przekwalifikowanie działki na tereny o innym przeznaczeniu. Zamierzam w ramach działalności gospodarczej prowadzić w tej nieruchomości wynajem krótkoterminowy apartamentów (5 oddzielnych apartamentów z kuchniami, każdy 4-osobowy, bez usług sprzątania, śniadań itd.). Aktualnie w gminie zatwierdzono zmianę studium uwarunkować i kierunków zagospodarowania przestrzennego i w odniesieniu do mojej działki jest zapis: „Dla realizacji obiektów obsługi turystyki, sportu i rekreacji w szczególności obiektów pensjonatowo-hotelowych wraz z niezbędnymi obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią urządzoną. Projektowane obiekty kubaturowe powinny mieć dachy o kącie nachylenia głównych połaci w przedziale od 30 do 50 stopni. Wysokość obiektów kubaturowych nie może przekraczać 14 m od poziomu terenu. (…)”. Proszę o odpowiedź na kilka pytań: Jakie przeznaczenie terenów wpisać we wniosku, aby móc realizować powyższe założenia? Jeżeli w przyszłości chciałbym prowadzić w budynku restaurację, czy powinienem podać jakieś inne przeznaczenie terenu? Jak należy zakwalifikować taki obiekt? Jaką kategorię obiektu budowlanego posiada taki budynek z apartamentami (budynki zakwaterowania turystycznego)? Do jakiej kategorii zagrożenia ludzi (ZL1-ZL5) kwalifikuje się taki budynek? Definicja budynku a przeznaczenie na cele turystyczne Ustawa Prawo budowlane (Dz. U. 2016 r., poz. 290; dalej „ nie zawiera definicji „budynku mieszkalnego”, a jedynie definicję „budynku” oraz – w art. 3 pkt 2a – definicję „budynku mieszkalnego jednorodzinnego”. Jest to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Wprowadzenie ograniczenia wydzielenia powierzchni użytkowej do 30% ma zapobiegać budowaniu budynków jednorodzinnych, które w rzeczywistości mają pełnić funkcję wielorodzinną bądź użytkową. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych ustala z kolei kategorie obiektów, w których realizowane są usługi zakwaterowania dla turystów, jako: „1) hotele – obiekty posiadające co najmniej 10 pokoi, w tym większość miejsc w pokojach jedno- i dwuosobowych, świadczące szeroki zakres usług związanych z pobytem klientów; 2) motele – obiekty położone przy drogach, dysponujące parkingiem, posiadające co najmniej 10 pokoi, w tym większość miejsc w pokojach jedno- i dwuosobowych; 3) pensjonaty – obiekty posiadające co najmniej 7 pokoi, świadczące dla swoich klientów całodzienne wyżywienie; 4) kempingi (campingi) – obiekty strzeżone, umożliwiające nocleg w namiotach, samochodach mieszkalnych (campobusach) i przyczepach samochodowych, przyrządzanie posiłków, parkowanie samochodów, a także świadczące usługi związane z pobytem klientów; obiekty te mogą dodatkowo umożliwiać nocleg w domkach turystycznych lub innych obiektach stałych; 5) domy wycieczkowe – obiekty posiadające co najmniej 30 miejsc noclegowych, dostosowane do samoobsługi klientów oraz świadczące minimalny zakres usług związanych z pobytem klientów; 6) schroniska młodzieżowe – obiekty przeznaczone do indywidualnej i grupowej turystyki młodzieżowej, dostosowane do samoobsługi klientów; 7) schroniska – obiekty zlokalizowane poza obszarami zabudowanymi, przy szlakach turystycznych, świadczące minimalny zakres usług związanych z pobytem klientów; 8) pola biwakowe – obiekty niestrzeżone, umożliwiające nocleg w namiotach.” Według art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji administracyjnej, warunków zabudowy (chodzi o decyzję o WZiZT – popularną „wuzetkę”). Zobacz też: Wniosek o przekształcenie lokalu użytkowego w mieszkalny Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego Zgodnie z art. 71 ustawy – Prawo budowlane – przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Powyższa zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej – tj. do PINB i do starostwa/urzędu miasta. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, opis i rysunek określający usytuowanie obiektu w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania; zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi, a także zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo w braku tegoż planu miejscowego – decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie wykluczone jest także, że PINB zwróci się do Powiatowego Inspektora Sanepidu o oględziny miejsca i wydanie stosownej opinii. Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Należy liczyć się ze sprzeciwem, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagać będzie wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę –tzn. np. w razie ingerencji w konstrukcję budynku i np. zmian układu ścian nośnych. Podobnie sprzeciw będzie, gdy zmiana naruszy treść decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu lub będzie mogła spowodować niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych albo wprowadzi lub utrwali bądź zwiększy ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiednich. Przeczytaj też: Obiekt kubaturowy definicja Brak zgłoszenia przekwalifikowania Zgodnie z art. 71a ustawy – Prawo budowlane – w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia, na które nie służy zażalenie, wstrzyma użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części – z nałożeniem na inwestora obowiązku dostarczenia dokumentów, o których wyżej była mowa. W razie wykonania tego obowiązku ustalana jest tzw. opłata legalizacyjna. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy ustawy – Prawo budowlane dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Niewykonanie zaś tego obowiązku skutkować będzie wydaniem przez PINB decyzji w sprawie przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Rygoryzm ustawodawcy łagodzi nieco orzecznictwo sądów administracyjnych, bowiem ratio legis wprowadzenia art. 71 ustawy – Prawo budowlane był wzgląd na bezpieczeństwo publiczne rozumiane jako ochrona przed zmianami przeznaczenia obiektów budowlanych, które mogłyby wpłynąć na bezpieczeństwo ich użytkowników. Jednakże nie można, jak się wydaje, rozciągać zakresu zastosowania tego przepisu na przypadki, gdy wprawdzie dany obiekt/lokal/budynek użytkowany jest w nieco inny sposób niż poprzednio – przy zachowaniu zasadniczej jego funkcji. Takie nieuzasadnione rozciągnięcie zakresu zastosowania omawianego przepisu, zamiast pełnić funkcję ochronną – przy realnym braku zagrożenia dla bezpieczeństwa publicznego, mogłoby stanowić naruszenie zasad wynikających z innych przepisów prawa. W szczególności chodzić tu może o wyrażoną w art. 20 Konstytucji RP zasadę swobody działalności gospodarczej. Powyższego stanowiska co do braku konieczności zastosowania art. 71 ustawy – Prawo budowlane w sprawie zmiany budynku mieszkalnego na minihotel można by ewentualnie bronić, opierając się na wspomnianym już nieco liberalniejszym orzecznictwie sądów administracyjnych. Tytułem przykładu w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygn. akt II OSK 1395/14 z 26 lutego 2016 r. Sąd ten stwierdził, że „…zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie i zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego zmienionego sposobu użytkowania. Wymagania te zostały określone w przepisie art. 5 Prawa budowlanego i uwzględniają warunki wymienione w przepisie art. 71 Prawa budowlanego.”. Z kolei w wyroku NSA z dnia 13 września 2016 r. o sygnaturze II OSK 3028/14 – czytamy: „W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że literalne odczytywanie art. 71 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane nie daje pełnej odpowiedzi na pytanie, jakie zmiany w sposobie użytkowania obiektu budowlanego podlegają reglamentacji administracyjnej, polegającej na obowiązku uzyskania pozwolenia, a obecnie zgłoszenia. Podkreśla się, że konstrukcja legalnej definicji zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego opiera się na przykładowym wskazaniu sytuacji, które uznaje się za zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego, przy czym także te przykładowe sytuacje nie są jednoznaczne (wyrok NSA z 13 maja 2014r. II OSK 1532/13). Przy wykładni art. 71 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane należy uwzględnić, że stanowi on regulację ingerującą w prawo własności, a zatem wartość podlegającą konstytucyjnej ochronie (art. 6 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej). Uzasadnieniem ograniczenia tego konstytucyjnego prawa jest ochrona wyższych wartości, które zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane podlegają ochronie przy projektowaniu i budowie obiektu budowlanego. Ograniczenie swobody zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego przez uzyskanie pozwolenia (obecnie zgłoszenia ) ma na celu ochronę tych wyższych wartości już po wybudowaniu obiektu budowlanego, na etapie jego użytkowania. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego może być uznana za odpowiadającą definicji zawartej w art. 71 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania decyzji z [...] stycznia 1998 r., jedynie wówczas, gdy zachodzi niebezpieczeństwo, że jej skutkiem może być zagrożenie wartości chronionych przez ustawę – Prawo budowlane. Przy wykładni art. 71 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane należy zatem wyważyć interesy związane z ochroną wartości wskazanych w art. 5 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane z interesem właściciela obiektu budowlanego, w którym nastąpiła zmiana sposobu użytkowania. Ustalenie, czy w świetle tych wartości doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego jest szczególnie ważkie, gdy ma być to podstawą do zastosowania sankcji nieważności decyzji o pozwoleniu na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego.”. Wreszcie w wyroku NSA (do w Warszawie z dnia 27 września 2002 r. IV SA 2147/00, stwierdzono, iż: „Artykuł 71 ust. 2 pkt 1 cytowanej ustawy wymaga wykonania zasadniczych, radykalnych zmian przeznaczenia obiektu budowlanego lub jego części w stosunku do stanu dotychczasowego, to znaczy dokonania przeróbki pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi, przeznaczenia do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie bądź było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenia powierzchni mieszkalnych na cele niemieszkalne. W rozpatrywanym przypadku żadna z przytoczonych sytuacji nie wystąpiła. (…) Artykuł 71 ust. 2 prawa budowlanego nie zawiera co prawda pełnej definicji pojęcia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, w wyniku użycia zwrotu »rozumie się w szczególności«, ale z całą pewnością można przyjąć, że brzmienie tego przepisu oddaje główne intencje ustawodawcy w zakresie określenia granic reglamentacji ze strony organów administracji publicznej i nie może być pomijane przy ocenie, czy nastąpiła zmiana sposobu użytkowania. Fakt wyeksponowania pewnych zachowań dotyczących obiektu budowlanego lub jego części świadczy przede wszystkim o tym, że nie można każdego zachowania właściciela (lub zarządcy), wprowadzającego nawet korektę w substancji budynku lub jego części, czy też jej wykorzystywania traktować jako czynności uzależnionej od zgody organu administracji publicznej, jako zmiany sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 Prawa budowlanego (...).” Zobacz również: Najem krótkoterminowy definicja Budynek mieszkalny i najem Biorąc pod uwagę powyższe dywagacje – można pokusić się o twierdzenie, że jeśli w budynku mieszkalnym jest zachowana funkcja obiektu jako mieszkalnego, a najem stanowi jedynie minimalną jego część – to wówczas nie mamy do czynienia z trwałą zmianą wymagającą zgłoszenia, jeśli jednak nastąpiła zmiana przeznaczenia budynku z funkcji wyłącznie mieszkalnej na częściowo usługową (przekraczającą 30% powierzchni całkowitej budynku), należy dokonać zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Dla inwestycji łączących w sobie cechy obiektów mieszkalnych i usługowych znaczenie będą miały postanowienia planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli dla danego obszaru dopuszczalna będzie jedynie zabudowa usługowa, w szczególności jeżeli mogą tam powstawać wyłącznie obiekty hotelarskie, budynek będzie musiał spełnić wymagania stawiane dla tego rodzaju inwestycji. Jeżeli natomiast w określonym miejscu może powstać jedynie budynek mieszkalny, budynek będzie musiał spełnić wymagania techniczne dla budynku mieszkalnego. W wypadku, kiedy studium uwarunkowań i kierunkowych zagospodarowania przestrzennego określa, iż działka przeznaczona jest dla obiektów obsługi turystyki, zasadne wydaje się twierdzenie, iż we wniosku należy określić dane tereny jako tereny usługowe polegające na świadczeniu usług turystycznych i gastronomicznych. We wniosku powinny znaleźć się również informacje o przeznaczeniu terenu także na działalność gastronomiczną. Działalność taką musi przewidywać sposób użytkowania budynku. Kwalifikacja przeznaczenia budynku Z uwagi na fakt, iż opisywany przez Pana rodzaj budynku trudno zakwalifikować do kategorii budynku mieszkalnego określonego w ustawie z dnia 1 lipca 1994 Prawo budowlane (z uwagi na fakt wydzielenia więcej niż dwóch lokali), jak również do którejś z kategorii obiektów określonych w art. 36 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (w tym obiektu hotelarskiego)– w moim przekonaniu – najbardziej zasadnym będzie wystąpienie z żądaniem wydania zaświadczenia na podstawie art. 217 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego do organu administracji publicznej celem określenia stanu prawnego i uzyskania urzędowego potwierdzenia odpowiedniej kategorii takiego budynku. Przepis powyższy stanowi, że każda osoba może ubiegać się o zaświadczenie – ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Zaświadczenie powinno być wydane bez zbędnej zwłoki, nie później jednak niż w terminie siedmiu dni. Według mnie właściwy adresatem byłby tutaj Minister Infrastruktury i/lub Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Z kolei zgodnie z postanowieniami § 209 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – w mojej ocenie budynek taki należy zakwalifikować do kategorii ZL V z uwagi na fakt, że nie będą to pomieszczenia dla osób stale tam przebywających. Jak już wcześniej wspomniałem, brak jest w Prawie budowlanym pozytywnej definicji „budynku mieszkalnego wielorodzinnego”, natomiast można wyprowadzić definicję negatywną, tzn. wszystkie budynki mieszkalne nie-jednorodzinne – to budynki mieszkalne wielorodzinne. Istnieje jeszcze definicja budynku „zamieszkania zbiorowego” – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny (§ Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie]. Użycie przez ustawodawcę zwrotu „w szczególności” oznacza, że wyliczenie, które po nim następuje, ma niewyczerpujący charakter. Z drugiej strony mamy też definicję „budynku użyteczności publicznej” ( ww. Rozporządzenia) – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym, oraz inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji; za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny. Kierując się więc ostrożnością – zalecałbym wystąpienie o zaświadczenie do organu administracji architektoniczno-budowalnej celem upewnienia się, czy Pana budynek jest budynkiem mieszkalnym, użyteczności publicznej czy zamieszkania zbiorowego. Co do samego wniosku: wniosek w oparciu o art. 17 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dot. propozycji zagospodarowania określonego obszaru rozpatruje organ wykonawczy gminy przed sporządzaniem projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca nie narzuca temu organowi zarówno sposobu, jak i formy rozpatrzenia tych wniosków. W tym zakresie powinien on jednak wydać zarządzenie. Nie ma przy tym przeszkód, by było to jedno zarządzenie zbiorcze, które będzie zawierało odpowiedzi na wszystkie wnioski, mogą to też być osobne zarządzenia co do każdego wniosku (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 7 października 2010 r., II SA/Bk 293/10). Wnioski do planu, o którym mowa w art. 17 ww. ustawy, rozpatruje organ wykonawczy gminy przed sporządzeniem projektu planu miejscowego. Ich nierozpatrzenie bądź też rozpatrzenie tylko niektórych z nich, jeżeli miałoby to istotny wpływ na późniejszą treść planu miejscowego, może stanowić naruszenie trybu jego sporządzania, skutkujące stwierdzeniem nieważności uchwały w sprawie uchwalenia planu miejscowego. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Nie jestem rolnikiem. Planuję nabyć od męża kuzynki (rolnika) działkę rolną w celu docelowego przekształcenia jej w działkę budowlaną i wybudowanie na niej domu jednorodzinnego. Możliwy jest zakup w 2 wariantach powierzchni, tzn. ok. 02 ha lub niewiele powyżej 0,3 ha. Jakie czynności powinien wykonać mąż kuzynki (rolnik), a jakie ja, aby skutecznie i zgodnie z przepisami przeprowadzić całą operację? Działki zlokalizowane są na gruntach V i VI klasy. Teren nie jest objęty MPZP. Mąż kuzynki wspominał, że musi wyodrębnić działki z większej powierzchni posiadanych gruntów (działek). Prosiłbym o wskazanie chronologicznie wszystkich czynności administracyjno-urzędowych do wykonania przez męża kuzynki i przeze mnie. Możliwość podziału działki rolnej Niniejsza opinia prawna zawiera analizę sytuacji oraz wskazanie odpowiedzi na zadane pytania w oparciu o przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego ( z 2019 r. poz. 1362 z późn. zm.), ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. z 2020 r. poz. 256 z późn. zm.) dalej jako: poglądy doktryny i orzecznictwa. Zgodnie z przepisami nabywca działki rolnej nie musi być rolnikiem, jeśli nabywa działkę mniejszą niż 1 ha. Nie jest to jednoznaczne z możliwością pobudowania domu na takiej działce. Pierwszym krokiem jest ustalenie, czy podział działki rolnej, o jakim Pan pisze, jest w ogóle możliwy. W tym celu należy sięgnąć do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 93 ust. 2a zasadą jest, że w przypadku braku planu miejscowego podział nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Art. 93 oznacza, że działki o powierzchni poniżej 0,3000 ha mogą być wydzielone: na powiększenie sąsiedniej nieruchomości, dla dokonania regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami, w okolicznościach określonych w art. 95 (które nie mają zastosowania do niniejszej sprawy), pod drogi wewnętrzne. W praktyce oznacza to, że podział nieruchomości, w którego wyniku wydzielane są działki rolne (lub leśne) o powierzchni poniżej 0,3000 ha jest możliwy ale działki te nie mogą być zbyte na rzecz jakiegokolwiek podmiotu, lecz tylko na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości sąsiedniej bądź wykorzystane w innym celu jaki wskazano powyżej. Ograniczenie to dotyczy działki rolnej w rozumieniu art. 92 (za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu). Jeśli nieruchomość nie spełnia tych warunków, np. zawiera różne użytki gruntowe, przepis art. 93 ust. 2a nie ma zastosowania, nawet pomimo wydzielenia z niej działki gruntu o powierzchni rolnej lub leśnej poniżej 0,3000 ha. Jeśli działka, o której Pan pisze, nie zawiera różnych użytków gruntowych, wydzielenie nowej działki rolnej powinno nastąpić dla powierzchni równej lub większej 0,3 ha. Zgodnie z art. 92 ust. 1 przepisów działu III rozdziału „Podział Nieruchomości”: nie stosuje się do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne (w przypadku braku planu miejscowego), chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Zobacz również: Wniosek o przekształcenie działki leśnej na rolną Wydzielenie działki o powierzchni większej niż 0,3 ha Stąd procedura wydzielenia działki rolnej powierzchni równej lub większej 0,3 ha nie podlega reżimowi ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że wydzielenie takiej działki odbywa się w tzw. trybie geodezyjnym (bez wydawania decyzji o podziale). Właściciel nieruchomości składa na ręce geodety wniosek w sprawie podziału gruntu rolnego załączając: tytuł prawny do nieruchomości, wypis i wyrys z katastru nieruchomości, a w przypadku położenia nieruchomości na gruntach wpisanych do rejestru zabytków, również opinię konserwatora zabytków. Prawidłowo dokonany przez geodetę podział stanowi podstawę do zmian w Państwowej Ewidencji Gruntów. Po otrzymaniu informacji o wprowadzeniu zmian w operacie ewidencyjnym gruntów, właściciel nieruchomości powinien wystąpić do tego organu z wnioskiem o sporządzenie wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej nowo powstałej nieruchomości rolnej, a następnie dokonać niezbędnych zmian we wpisie do Księgi Wieczystej- ujawnić podział geodezyjny działek. Dopiero wtedy może nastąpić zakup tak wydzielonej nieruchomości. Umowa musi przybrać formę aktu notarialnego. Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu. Wyjątek sytuacja, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy. Art. 2 ust. 6 zawiera definicję osoby bliskiej” – i są to zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbowie. Niestety, mąż kuzynki według definicji ustawowej osobą bliską nie jest. Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży. Jeśli KOWR nie wykona prawa pierwokupu, stanie się Pan właścicielem nieruchomości. Budowa domu na działce rolnej Budowa domu na działce rolnej przez nierolnika wiąże się z kolejną procedurą administracyjną. Przepisów o odrolnieniu nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Na mocy art. 10a są „odrolnione” z mocy prawa. Nie jest to tożsame z możliwością pobudowania się na takiej działce. W razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyduje o tym decyzja o warunkach zabudowy. Procedura odrolnienia działki Procedura odrolnienia ma 2 etapy. Pierwszym jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż dla działki nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek o jej wydanie składa się do urzędu gminy i może go złożyć także osoba planująca zakup danej działki. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy „wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”. Zobacz również: Niwelacja terenu na działce rolnej Wyłączenie działki z produkcji rolnej Dopiero po uzyskaniu takiej decyzji przejść można do etapu drugiego – czyli wyłączenia działki z produkcji rolnej. Na cele nierolnicze można przekazać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Kategoria gleby oznaczona jako IV, V, bądź VI klasa nie wiąże się z koniecznością uzyskania zgody ministra na odrolnienie. Decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej wymagają użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego. Decyzji o wyłączeniu z produkcji nie wymagają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV–VI. Wniosek składa się w starostwie powiatowym. Dopiero w tym momencie kończy się proces odrolnienia działki. Nadal nie oznacza to zgody na pobudowanie się na tej nieruchomości. Należy wystąpić o pozwolenie na budowę lub spełniając warunki Prawa budowlanego, budować na tzw. zgłoszenie. Koszty przekształcenia działki na budowlaną Jeśli chodzi o koszty – na obecnym etapie są one trudne do oszacowania i niemożliwe jest jednoznaczne ich określenie, ale z pewnością nie będą niskie. Koszty wydzielenia działki to koszty geodety, pozyskania dokumentów (wypisów, wyrysów), dokonywanych zmian w ewidencji gruntów, koszty wpisu do księgi wieczystej. Przy zakupie nieruchomości jest to taksa notarialna w zależności od wartości nieruchomości oraz koszty odpisów aktu. Po zakupie również powinien Pan złożyć wniosek o wpis nowego właściciela do Księgi Wieczystej. Kolejno dojdą koszty wydania warunków zabudowy i największy koszt- wyłączenia działki z produkcji rolnej. Opłata za wyłączenie z produkcji gruntów rolnych Zgodnie z art. 12 ust. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego wynosi: dla kat. IVa – 204 015 zł, dla kat. IV b – 145 725 zł, dla kat. V – 116 580 zł i dla kat. VI – 87 435 zł. Do tego dochodzi opłata roczna liczona na tej podstawie. Opłaty roczne należy płacić przez 10 lat, a każda z nich wynosi 10% należności. Należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. W razie zbycia gruntów niewyłączonych jeszcze z produkcji obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych ciąży na nabywcy, który wyłączył grunt z produkcji. W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę. W obu przypadkach zbywający jest obowiązany uprzedzić o tym nabywcę. Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego: do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego; do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. Co do trwania całego procesu – z pewnością nie będzie krótki, co najmniej kilkumiesięczny. Choć zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego organ administracji powinien sprawę załatwić niezwłocznie, to załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania. Do tego należy doliczyć czas na uprawomocnienie się decyzji oraz obiegu korespondencji. Reasumując, wydzielenie, a następnie zakup i odrolnienie działki jest procesem czaso-, energo- i kosztochłonnym. Warto przemyśleć decyzję przed zakupem. Zobacz również: Budowa domu na działce rolnej przez nie rolnika Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zanim zaczniesz budowę domu na gruncie rolnym, musisz zmienić przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Dopiero wtedy możesz wyłączyć grunty z produkcji rolniczej. Przeczytaj, jak to zrobić. Jak załatwić sprawę Sprawę można załatwić: podczas wizyty w urzędzie listownie elektronicznie Co powinieneś wiedzieć i kto może skorzystać z usługi Co to jest plan zagospodarowania przestrzennego Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony przez daną gminę, określa przeznaczenie gruntów zlokalizowanych na terenie tej gminy. Jesli gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sposób zagospodarowania działki jest określany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli w obowiązującym planie twoja działka jest przeznaczona na cele rolnicze, musisz złożyć do urzędu gminy wniosek o wprowadzenie zmian w tym planie. Jeśli jednak dla twojej działki nie ma obowiązującego miejscowego planu, masz do wyboru dwie ścieżki postępowania: złożenie do urzędu gminy wniosku o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym wskażesz cel na jaki ma być przeznaczony dany grunt (twoja działka) złożenie do urzędu gminy wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, na której ma być zrealizowane dane zamierzenie inwestycyjne. Ważne! Jeżeli twoja działka jest przeznaczona na cele rolnicze i znajduję się na terenie miasta, jej wyłączenie z produkcji rolniczej nie wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na czym polega wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów. Wyłączenie gruntu rolnego z produkcji roliniczej jest często jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę, a tym samym rozpoczęcia budowy bądź nierolniczego użytkowania istniejących rolniczych zabudowań. To czy trzeba uzyskać decyzję, która zezwala wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej, zależy od klasy gruntu, na którym planowana jest inwestycja. Jakie grunty wymagają decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji Decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej wymagają: użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli: grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa grunty torfowisk i oczek wodnych grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. Kiedy można wyłączyć z produkcji rolnej grunty klas I-III Decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych klas I-III otrzymasz, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy będą przewidywały przeznaczenie twojej działki na cele inne niż rolnicze. Wyłączenie z produkcji rolnej gruntów wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas IV-VI Zasadą jest, że grunty rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej. Jednak wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej jest niezbędne: pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa torfowisk i oczek wodnych pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. Kto może złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej Wniosek może złożyć właściciel gruntu, ale również posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca – osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Kiedy nie trzeba płacić należności i opłat rocznych Nie musisz ponosić kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych, jeśli chcesz przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe grunty rolne: do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego. Gdy przekroczysz tę powierzchnię, to od nadwyżki urząd naliczy ci należność i opłaty roczne. Obowiązek ponoszenia kosztów opłaty jednorazowej (tzw. należności) i opłat rocznych nie powstaje jeżeli: wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej dotyczy części gruntu rolnego pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu rolnego pod zabudową zagrodową w danym gospodarstwie rolnym, nie więcej niż 500m2 właściciel gruntów wyłączanych z produkcji, zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa, składając wniosek o wyłączenie tych gruntów z produkcji. Kiedy powinieneś załatwić sprawę Złóż wniosek przed planowanym rozpoczęciem innego niż rolnicze użytkowania gruntów (przed uzyskaniem pozwolenia na budowę). Gdzie załatwisz sprawę Usługę można zrealizować w: starostwa powiatowe urzędy miast lub gmin urzędy dzielnicowe Warszawy urzędy miast na prawach powiatu Złóż wniosek we właściwym starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu właściwym dla miejsca, gdzie położona jest twoja działka. Co zrobić krok po kroku Złóż wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej Warto przed złożeniem wniosku skontaktować się ze starostwem, aby dowiedzieć się jakie załączniki są wymagane dla działki leżącej na danym terenie. Jeżeli twój wniosek zawiera braki formalne, na przykład pomylisz się we wniosku, nie podasz wymaganych danych, albo nie złożysz wymaganych dokumentów, urząd wezwie cię do poprawienia błędów. Na uzupełnienie braków będziesz mieć co najmniej 7 dni od otrzymania wezwania. Dokumenty 2. Wypis z rejestru gruntów Dokument możesz złożyć jako: Oryginał, Uwierzytelniona kopia 4. Decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego Dokument możesz złożyć jako: Oryginał, Uwierzytelniona kopia Informacja dodatkowa Decyzja o warunkach zabudowy określa: - rodzaj inwestycji; - warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych; - linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali (czyli 1: 500 lub 1:1000, w przypadku inwestycji liniowych dopuszcza się skalę 1:2000). Jak uzyskać dokument? Decyzja o warunkach zabudowy 5. Dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości Dokument możesz złożyć jako: Oryginał, Uwierzytelniona kopia 6. Dokument określający wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją Dokument możesz złożyć jako: Oryginał, Uwierzytelniona kopia 7. Projekt zagospodarowania działki lub terenu Dokument możesz złożyć jako: Oryginał 9. Potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo Dokument możesz złożyć jako: Kopia, Oryginał Dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości to na przykład: umowa kupna-sprzedaży, umowa darowizny, poświadczony skrócony odpis księgi wieczystej. Jeżeli dla danej działki sporządzony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, możesz załączyć do wniosku dokument o przeznaczeniu tego gruntu, na przykład wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego, informację o terenie wydaną przez właściwy urząd gminy. Projekt zagospodarowania działki powinien zawierać: mapę do celów projektowych przygotowaną przez geodetę oraz opis własności gruntów zestawienie powierzchni z zaznaczoną powierzchnią i klasą gruntów przeznaczonych do wyłączenia z produkcji. Termin Złóż wniosek przed planowanym rozpoczęciem innego niż rolnicze użytkowania gruntów (przed uzyskaniem pozwolenia na budowę). Otrzymasz decyzję W decyzji urząd określi grunty, które podlegają wyłączeniu, ich położenie – obręb geodezyjny, numery ewidencyjne działek, powierzchnię i klasę gleb, należność za wyłączenie z produkcji rolniczej, kwoty pomniejszenia tej należności oraz wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia. Dodatkowo, w decyzji urząd może nałożyć na ciebie obowiązek zdjęcia próchniczej warstwy gleby z wyłączonego gruntu oraz odpowiedniego jej wykorzystania. Dokumenty Decyzja o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej potrzebna jest do uzyskania pozwolenia na budowę. Ile zapłacisz Złożenie wniosku i decyzja są bezpłatne. Jednak uzyskanie niektórych załączników do wniosku może wymagać poniesienia dodatkowych kosztów. Osoba, która uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji ma obowiązek zapłacić jednorazowo "należność" oraz "opłaty roczne". Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Należność to jednorazowa opłata, którą musisz zapłacić za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych wyliczysz proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych i ich klasy. Stawki, od których wylicza się należność za wyłączenie z produkcji użytków rolnych (gruntów ornych, sadów, łąk, pastwisk pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi) wynoszą: w odniesieniu do gleb pochodzenia mineralnego i organicznego: klasy I – 437 175 zł za 1 ha klasy II – 378 885 zł za 1 ha klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha klasy IIIb – 262 305 za 1 ha Ł i PS I – 437 175 zł za 1 ha Ł i PS II – 361 398 za 1 ha Ł i PS III – 291 450 za 1 ha w odniesieniu do gleb pochodzenia organicznego: klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha klasy V – 116 580 zł za 1 ha klasy VI – 87 435 zł za 1 ha Ł i PS IV – 174 870 zł za 1 ha Ł V – 145 725 za 1 ha PS V – 116 580 za 1 ha Ł i PS VI – 87 435 zł za 1 ha (Ł – łąki; PS – pastwiska trwałe) w odniesieniu do gruntów pod stawami rybnymi oraz gruntami rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych – 233 160 zł za ha Należność płacisz w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja o jej wysokości stała się ostateczna. Jeżeli cena gruntów inwestycyjnych jest bardzo wysoka i przewyższa wysokość ustalonej należności, wówczas inwestor tej należności nie wnosi. Jeżeli natomiast cena gruntów jest niższa od wyliczonej należności, to inwestor wpłaca jedynie różnicę między wyliczoną kwotą należności a ceną ziemi. Dotkliwe są natomiast opłaty roczne, które są wpłacane przez 10 lat, gdyż liczone są od pełnej kwoty należności nie pomniejszonej o cenę gruntu. Opłaty roczne w przypadku trwałego wyłączenia gruntu musisz płacić przez 10 lat. Każda z nich wynosi 10% należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji (bez pomniejszenia o wartość rynkową gruntu). W przypadku czasowego (nietrwałego wyłączenia) gruntu, opłaty roczne płacisz przez okres tego wyłączenia, nie dłużej niż 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji. Opłatę roczną za dany rok płacisz do 30 czerwca tego roku. Należność i opłaty roczne wnosisz na konto organu wydającego decyzję o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej. 17 zł - opłata skarbowa za pełnomocnictwo (opcjonalne) Jeśli działasz przez pełnomocnika, musisz zapłacić za pełnomocnictwo. Nie zapłacisz za pełnomocnictwo udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu. Opłatę skarbową za pełnomocnictwo wpłać na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w którym składasz pełnomocnictwo (numer konta sprawdzisz na stronie urzędu miasta lub gminy). Na przykład, jeśli pełnomocnictwo składasz do Starostwa Powiatowego w Poznaniu, opłatę skarbową zapłać na konto Urzędu Miasta Poznania. Praktyczne informacje na temat pełnomocnictwa Ile będziesz czekać Nie dłużej niż miesiąc. Termin może się wydłużyć do 2 miesięcy (dostaniesz o tym informację). Jak możesz się odwołać Od decyzji starosty możesz odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego. Odwołanie złóż za pośrednictwem starostwa, w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji. Pamiętaj, że możesz zrzec się odwołania, decyzja szybciej staje się ostateczna i prawomocna. Jeśli nie zgadzasz się z wysokością ustalonej należności lub opłat rocznych, możesz odwołać się od decyzji starosty do samorządowego kolegium odwoławczego. Odwołanie złóż za pośrednictwem starostwa, w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji. Warto wiedzieć Dlaczego trzeba płacić za wyłączenie gruntów z produkcji Ponieważ wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej ma na ogół charakter bezpowrotny, straty oblicza się w okresie wieczystym, czyli 99 lat. Kwoty należności i opłat rocznych wpłacane przez inwestorów gromadzone są na wyodrębnionym rachunku bankowym, którym dysponują zarządy województw. Pieniądze te są przeznaczane na rekultywację gruntów, odkamienianie, zapobieganie procesom erozji, a także na modernizację dróg dojazdowych do gruntów rolnych, a więc na poprawę warunków produkcji rolniczej. Szkody wyrządzone w przestrzeni rolniczej wskutek zabudowania wysokiej jakości gruntów rolnych są więc w ten sposób rekompensowane przez poprawianie tej przestrzeni w innym miejscu. Takie rozwiązanie ma na celu zachęcenie inwestorów do wyboru gruntów słabych klas, których zabudowa nie wymaga wpłacania należności i opłat rocznych. Możesz zrezygnować z wyłączenia gruntów Jeżeli w okresie 2 lat zrezygnujesz w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, otrzymasz zwrot wpłaconej należności, odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrot otrzymasz w terminie do 3 miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji. Wyłączenie z produkcji gruntów pod budynkami w gospodarstwach rolnych Grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu traktowane są także jako grunty rolne. Jeśli zmieniając kierunek produkcji rolniczej nastąpiła przerwa w użytkowaniu tych obiektów przez okres nie dłuższy niż 5 lat, to nie jest to uważane jako wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej. W takim przypadku nie musisz składać wniosku do urzędu o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej. Gdyby jednak przerwa trwała dłużej to musisz złożyć taki wniosek do starostwa. Jakie są kary za wykorzystywanie gruntów rolniczych bez zezwolenia Jeśli urząd stwierdzi naruszenie przepisów, to zbada jaki charakter miały zmiany dokonane na gruncie i czy można je zakwalifikować jako rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntu. Sankcje za naruszenie przepisów ustawy mogą być bardzo dotkliwe dla sprawcy (dwukrotna kwota należności). Pamiętaj, że dla urzędu nie ma znaczenia: jak długo trwało wyłączenie gruntu z produkcji czy wyłączenie było trwałe lub tylko czasowe czy sprawca odstąpił od nierolniczego użytkowania gruntu i przywrócił grunt do poprzedniego stanu. Co jeśli chcę sprzedać działkę, która ma decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej Jeśli sprzedajesz działkę, dla której została wydana decyzja, a nie została ona jeszcze wyłączona z produkcji, to musisz uprzedzić nabywcę, że to na niego przechodzi obowiązek zapłaty jednorazowej należności oraz opłat rocznych od chwili, gdy dokona faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej. W razie sprzedaży gruntów już wyłączonych z produkcji, obowiązek zapłaty opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Sprzedający musi uprzedzić o tym nabywcę. Czy ta strona była przydatna? Podstawa prawna Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej Gość -praw-anklos Zgłoś Udostępnij tylko zmiana planu. Inaczej nic się nie zrobi. Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach Gość -praw-anklos Zgłoś Udostępnij Jestem właścicielem gospodarstwa rolnego na które składa sie z działek rolnych. Nie posiadam w tej miejscowości ani domu ani budynków gospodarczych. Chcialabym na działce rolnej wybudować jakis mały domek lub budynek gopodarczy z częścią mieszkalną. Jakiej wielkosci moze byc to budynek i czy moze stac na gruncie rolnym do którego jest dojazd droga grutową?? Działka na której chcialbym postawić budynek ma 9 arów jest długa ok 80 m i szeroka z 10-12 m? Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach Gość -praw-sławomir Zgłoś Udostępnij Zacznijmy od ustalenia czy są w ogóle szanse by rozmawiać o budynku istnieje plan zagospodarowania przestrzennego dla tych działek? Jeśli nie to czy działka znajduje się na terenie położonym w granicach administracyjnych miasta? Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach Gość -praw-anklos Zgłoś Udostępnij Jest to działka na wsi , gmina ma plan zagospodarowania wg którego jest to typowo rolna działka. Nawet w studium nie ma ze w przyszlosci będa to tereny budowlane. Ale dzialka jest przy gruntowej drodze w otulinie lasu i chcialabym tam mieć choc jakąś mam budynków gospodarczych a mam 8 ha ziemi. Moja ziemie dzierżawia inni rolnicy ja mieszkam 500 km od tej wi i czasem chcialabym zatrzymać sie tam kilka dni w jakims swoim kącie. Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach Gość -praw-anklos Zgłoś Udostępnij Jeszce jedno. Obok mojej działki dosłownie za miedzą w odle 4m od granicy jest wybudowany dom, na którym kończy sie teren zabudownay w tej wsi. Dalej wg planu juz są dzialki rolne. działka jest śliczna obok lasku czy jakos da sie to ugryźć aby cos tam wybudować. dzialka jest bardzo waska wiec i tak nie moglabym postwic tam czegoś wielkiego ale moze jest jaies wyjscie?Ktos mi mzoe cos podpowie?Moze altanka jakas rekreacyjna moze jakiś budynek gospodarczy z częscia mieszkalną? Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach Gość -praw-anklos Zgłoś Udostępnij Jak nic?? Nawet altanki małej murowanej nie mogę???Chyba jest mozliwość cos postawić malutkiego??/Do 25 czy 35 m? Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach Gość -praw-anklos Zgłoś Udostępnij Proszę o radę?Chyba na swojej ziemi mogę cos sobie postawić? Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach Gość -praw-sławomir Zgłoś Udostępnij Sprawdzałem siedlisko rolnicze- niestety dotyczy ono tylko działek na których brak jest planu miejscowego. Poza tym powierzchnia tej działki będzie prawie na pewno zbyt mała. Starosta- czyli organ który wydaje pozwolenie na budowę albo przyjmuje zgłoszenie (altany do 25 m pow. nie wymagają pozwolenia) ocenia zgodność zamierzenia z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym. Nawet w przypadku obiektów które nie wymagają pozwolenia na budowę działka musi mieć przeznaczenie budowlane. Tylko zmiana planu. Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach Gość -praw-anklos Zgłoś Udostępnij . dziekuje Panie Sławomirze za odpowiedź ale nie rozumiem nic??? To nawet altany do 25 m nie moge postawić? Czy altanke do 25 mogę? Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach 3 lata później... Gość problemy Zgłoś Udostępnij Mam taki sam problem co spowodowało ze od tygodnia nie śpię i biegam po forum i rożnych opisach dotyczących pozwolenia zabudowy na działce rolnej. Powiem tak jest sposób na postawienie tymczasowej budowy takiej jak barakowozy itp...szukaj znajdziesz wszystko co trzeba na ten temat - ale zajmie ci to duzo czasu , Ja juz grodze plot na swojej dzialce, kupuje barakowoz , sadze krzewy i drzewka owocowe, a barakowoz przeznacze na cele magazynu i odpoczynku. Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach 8 miesięcy temu... Gość Rafał Zgłoś Udostępnij Witam serdecznieMam taki problem, mianowicie w mojej miejscowości obowiązuje stary plan zagospodarowania przestrzennego według którego moja działka jest rolna, ale gmina robi plan zagospodarowania przestrzennego miasta (bo gminy już maja)i w tym planie moja działka ma być budowlana tylko robią to już 6 lat i końca nie widać czy są jakieś sposoby żebym mógł postawić sobie dom na takiej działce czy są jakieś specjalne przepisy które mogą pomoc mi w budowie wspomnę tylko ze obecnie mieszkam w starym domu który ma 128 lat wiec można sobie wyobrazić jakie panują w nim o jakąś rade bon czekanie mnie już dobija Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach Gość Zgłoś Udostępnij trzeba wystąpić o odrolnienie, a następnie normalnie wystąpić o warunki zabudowy, zależy wszystko od klasy ziemi,pomoc radcy prawnego, adwokata znajdziesz tu: Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach Gość gość Zgłoś Udostępnij Jak składałem wniosek w 2013r o przekwalifikowanie działki z rolnej na budowlana to otrzymałem z urzędu odp. zwr. że zbieranie wniosków do miejscowego planu zag. przestrzennego trwało do 30 05 2010, i ewentualne uwagi będzie można składać podczas wyłożenia go do publicznego wglądu. Rzecz w tym, że w nowym planie będzie to już działka budowlana ze względu na sąsiedztwo takich działek i nie mam jakiej uwagi składać. Stary plan jest obowiązujący a nasza działka według niego to R- tereny upraw polowych Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach Dzień dobry! Chciałbym postawić dom. Tata posiada działkę rolną o powierzchni 1,08 ha, do której złożyliśmy wniosek o przekształcenie na działkę budowlaną w 2013 roku i z niecierpliwością czekamy na przekształcenie. A z tego co się dowiedziałem w gminie, to ten wniosek sobie leży i czeka na swoją kolej. Dlaczego to tak długo trwa i czy jest jakiś sposób, żeby to przyspieszyć? Dziękuję. Pozdrawiam. Jeżeli nieruchomość objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego gminy, to zmiana przeznaczenia wymaga zmiany tego planu, a to może nastąpić zarówno za rok, jak i za 5 czy 10 lat, lub nigdy. Gmina zmieniając plan zagospodarowania przestrzennego kieruje się bardziej ogólnymi celami, jak kierunki rozbudowy miejscowości i zachowania klasy gruntów na danym terenie, ochrony przyrody itd., a Pana wniosek ma tylko takie znaczenie, że wskazuje, gdzie mieszkańcy chcieliby się budować. Jeżeli takich wniosków jak Pana w danym terenie będzie dużo, to przy najbliższych pracach nad zmianą planu zagospodarowania planiści zastanowią się, czy to właśnie danych terenów nie przekwalifikować na budowlane (w ten sposób wyznaczyć kierunek rozbudowy miejscowości), bo tak chcą mieszkańcy. I odwrotnie, jeżeli dane tereny są rolne i jeszcze dobrych klas, a Pana wniosek jest pojedynczym i wokół nikt takich wniosków nie składał, a w innych rejonach miejscowości są grunty, które bardziej nadają się na przekwalifikowanie, może się Pan nigdy nie doczekać zmiany przeznaczenia.

wniosek o przekwalifikowanie działki rolnej na budowlaną wzór